WIST JÍJ DIT? 

‘MET EEN SLEUTELVERKLARING KAN DE KOPER VAST KLUSSEN VÓÓR DE OVERDRACHT’

Je hebt er misschien wel eens van gehoord, een sleutelverklaring. Het is een overeenkomst waarin verkoper en koper vastleggen dat koper eerder van de woning gebruik kan maken dan de overdracht bij de notaris. Onder voorwaarden natuurlijk, dat wel. 

Zo’n verklaring komt nogal eens ter sprake als de woning leeg staat en de kopers nog een aantal weken moeten wachten voordat zij officieel de sleutels krijgen bij de notaris. Ze willen dan graag eerder in de woning zodat ze vast wat dingen kunnen doen.  Met zo’n overeenkomst kun je afspreken met elkaar dat bijvoorbeeld nutskosten voor rekening van koper komen vanaf datum van de overeenkomst. Ook spreek je af dat er niet verbouwd mag worden (slopen, hakken, breken).

De koper wil alvast gaan verven. Dan is dat maar gebeurd. Veel verkopers vinden het niet zo’n punt en werken graag aan deze overeenkomst mee. Maar er zijn ook risico’s.

Wie draagt namelijk het risico op brand in de woning vanaf zo’n verklaring? 

Wat doe we met schade in of aan de woning tijdens de duur van deze overeenkomst?

De koper zet er alvast wat spullen neer. Na een inbraak zijn ze weg. Wie is er aansprakelijk?

De koper breekt toch de keuken er vast uit. De keukenbouwer had nú tijd. Onverhoopt gaat de koop niet door… Ai.

Wat vaak over het hoofd wordt gezien is de overdrachtsbelasting. Huh, hoor ik je denken. Als je als koper de sleutel eerder krijgt, kan de belastingdienst dit zien als economische overdracht. Dat betekent dat koper en verkoper verantwoordelijk zijn voor het voldoen van de overdrachtsbelasting vóórdat de woning wordt overgedragen bij de notaris. In dit geval gaat het dan over 8% en niet over 2% startersvrijstelling. Die is hier niet van toepassing. Dit bedrag dient binnen 2 weken aan de Belastingdienst voldaan te zijn. 

‘ALS DE KOOPAKTE IS GETEKEND KAN DE KOPER ER NIET MEER ONDERUIT’

Als verkoper het bod heeft geaccepteerd en de koopovereenkomst is opgesteld, wordt deze door beide partijen ondertekend. In deze overeenkomst staan alle afspraken die partijen met elkaar gemaakt hebben. 

Wat óók in de overeenkomst staat, is of dat de koper gebruik maakt van de mogelijkheid de koop te ontbinden op basis van de financiering. Met andere woorden: koper heeft een financiering nodig en als hij deze niet krijgt, dan kan hij van de koop af zien. Deze ontbindende voorwaarde loopt meestal 6 weken. Ná het verstrijken van die datum is de koop definitief.

Wettelijk heeft de koper (particulier) recht op 3 dagen bedenktijd ná ondertekening van de koopovereenkomst. Dit gaat in de dag ná ondertekening door beide partijen (en door koper een ontvangen kopie afschrift)  en duurt 3 dagen, uitgezonderd van feestdagen én max. inbegrepen 1 dag weekend. 

Wanneer je dus op vrijdag de koopovereenkomst tekent met je koper(s), is dinsdagnacht om 23.59 uur de bedenktijd voorbij. De kan tot dat moment zonder opgaaf van reden onder de koop uit. 

‘IK HEB HET HOOGSTE BOD DUS VERKOPER MOET AAN MIJ VERKOPEN’

Dat zou je wel denken ja. Maar niets is minder waar. Als verkoper beslis je zelf over de hoogte van het te accepteren bod maar zeker ook de voorwaarden die daar aan verbonden zijn. Het kan dus zijn dat de hoogste bieder op basis van de gestelde voorwaarden, helemaal niet de beste koper is. Daar komt bij dat een huis verkocht wordt op basis van gunning. Als een verkoper de woning liever aan iemand anders verkoopt met een lager bod maar meer binding met de buurt, dan mag de verkoper dat doen. Een teleurstelling voor de hoogste bieder. 

In de huidige markt komt het vaak voor dat een vraagprijs ruim wordt overboden. Dat zorgt voor hoge biedingen en soms ook grote risico’s. Want een hoog bod zonder ontbinding voor financiering klinkt mooi maar brengt weinig goeds als de koper het tóch niet financieel rond krijgt. Heeft de bieder grondig onderzoek gedaan naar zijn financiële situatie? Wordt er geld uit eigen middelen ingebracht? Verlaat de koper een eigen woning en is daar de financiering al van rond? 

Allemaal factoren die een bieding kunnen ondersteunen. Het krijgen van een hoogste bod, verdient dus sowieso wat aandacht. Eerst controleren wat je hebt en dan pas beslissen wie de uiteindelijke koper wordt.